房地产企业进行税收筹划的思路是什么?

时间:2021-10-03 05:49 来源: 未知


房地产公司大致可以分为房地产开发公司、房地产中介服务公司、房地产综合公司等。 目前国内房地产公司主要缴纳的税种有增值税、房地产税、土地增值税、企业所得税、契税、城镇土地使用税等。总的来说,就是税负压力大,那么又有哪些方法可以合理合规节税避税呢?

           房地产开发公司常见问题:

           1、房地产开发公司成本权证少,进项不足。

           房地产开发企业的用工来源复杂,材料来源不统一,即使业务属实,供应商、用工环节也可能缺乏发票

           2、中介费用之类的中介费用不能提供发票,而且金额很多。

           3、股东分红时需要交20%的股息税,个税很高。

           4、房产开发企业快捷核算可能会有不规范行为出现,税务风险会增加

           房地产开发企业的收入来源复杂,资金支出、流入复杂,财务会计核算困难,无法完全核算企业的收入、支出收入,因此企业的实际经营状况比较混乱。

           房地产公司如何降低企业税负

           一、利用有限公司的财政返还奖励

           操作方式:在地方政府园区注册一家新公司或分公司(不用实体入驻),主体公司把业务分包到新公司,而新公司也等同于承担了主体公司税负,在园区纳税得到当地政府财政支持,促进企业和地方共同发展。这是地方政府园区的“有限公司返税政策”。当月正常纳税,次月奖励返还到公司账户。

           增值税返还:按照地方留存部分的70%-90%给予支持奖励

           企业所得税的返还:按照地方留存部分的70%-90%给予支持奖励。

 

           案例分析:“链+”这个名字对于房产界肯定都不陌生了,也无需过多介绍,在该公司入驻到笔者所在重庆园区后,不仅促进了当地的发展,也为该公司节省了大部分税负。就拿他们年底有3000万的增值税/企业所得税计算。

           增值税: 3000w/(1.6 % ) *6%=169.8w

             附加税: 169.8w* 12 %=20.38w

           企业所得税: 3000瓦* 25 %=750w

           股东股息税: (3000w- 750w) *20%=450w

           企业合计1390w左右的税金,以3000w来看,约一半的利润要交税,实际到手的只剩下约二分之一。

           在注册入驻到园区后,享受园区税收返还

        增值税:169.8*50%(地方留存部分)*80%=67.92w

           企业所得税:750w*40%(地方留存部分)*80%=240w;

           共计扶持奖励67.92w+240w=307.92w到企业账户

           

           二、个人独资核征收政策

           操作形式:针对企业缺票、企业所得税高、个税高等问题,可以通过在园区成立个人独资企业来承接主体公司业务、或者用个人独资企业转移利润发放形式。个人独资只用缴纳增值税、附加税、个税,不用缴纳企业所得税和分红税。

           具体内容:园区和人独资企业应交纳的税率如下。

           核定后个人所得税:0.5%~ 2.1%

           增值税:1% (疫情年后由3%变为1%)

           附加税: 0.06% (征收12 %减半6 % )

           综合税负仅在3%左右

       案例分析:比如链+的一名股东,他占股20%,年末分红时利润(3000-750 ) *20%=450w,需要缴纳分红税: 450*20%=90w。

            在个人独资企业核定后:

           增值税: 450w/(11 % ) X1%=4.45w

           个人所得税450*10%*30%-4.05=9.45w

           附加税: 4.45w*6%=0.267w

           个人独资企业核定征收的税负:

           4.45 +9.45+ 0.267=14.167w

           在纳完这14万的税额过后剩下的钱就可以自由提取支配,90万的税和14万的税相比瞬间降低了数倍。

一般房地产企业税收筹划思路包括一下几点:1、房地产企业筹资中的税收筹划。因为房地产企业需要大量的资金作为周转,但无论是怎么获取的资金,都会存在一定的资金成本,所以需要对筹资中的税收进行筹划。需要明白的是:无论是何种筹资方案,都可以满足房地产企业需求,但资金成本高低决定企业税收轻重。2、房地产企业投资中的税收筹划。房地产企业不同于其他工业活动,在投资分析的同时,还需要就投资税收进行筹划,毕竟这样才能减轻房地产企业的高税收负担。需要明白的是:投资可以分为对内投资和对外投资,这是按照发生作用来划分的。在对外投资的时候,需要注意地区和行业的选择,毕竟不同的地区和行业,税法所给出的税收政策是不同的,只有确保选择的合理性,才能确保企业利益最大化。 房地产企业经营中的税收筹划。在此过程中拥有多种选择,主要以:存货计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择、债券溢折价的摊销方法的选择、费用分摊方法的选择。需要明白的是:在房地产企业经营中采取税收筹划的时候,无论是选择什么样的方式,都需要谨慎。

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